«Μποναμάς» για ιδιοκτήτες ενός εκατομμυρίου ακινήτων

«Μποναμάς» για ιδιοκτήτες ενός εκατομμυρίου ακινήτων

Μια μικρή «επανάσταση» έρχεται στον κτιριακό πλούτο της χώρας την προσεχή δεκαετία, λόγω σχετικής επικείμενης οδηγίας της Ε.Ε., η οποία έχει τεθεί προς ψήφιση από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο. Βάσει αυτής, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, κατοικιών αλλά και όλων των άλλων κατηγοριών, όπως γραφεία, εμπορικά καταστήματα κ.τ.λ., θα πρέπει να προχωρήσουν σε μια ουσιαστική ενεργειακή αναβάθμιση των περιουσιών τους εφόσον τα κτίριά τους κατατάσσονται στις δύο χαμηλότερες ενεργειακές βαθμίδες. Μάλιστα αυτές οι παρεμβάσεις θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί σταδιακά έως το τέλος του 2032, δηλαδή σε περίπου μία δεκαετία από σήμερα.

Στην πράξη αυτό σημαίνει – σύμφωνα με δημοσίευμα της “Καθημερινής”- ότι θα πρέπει να επενδυθούν συνολικά κεφάλαια της τάξεως των 15-20 δισ. ευρώ κατά τη διάρκεια της επόμενης δεκαετίας, ώστε να αναβαθμιστεί σχεδόν το 30% του κτιριακού όγκου της χώρας, ή περίπου 1 εκατ. ακίνητα, που υπολογίζεται ότι σήμερα κατατάσσονται στις δύο χαμηλότερες κατηγορίες ενεργειακής απόδοσης. Τα ακίνητα αυτά (εφόσον πρόκειται για κατοικίες) θα πρέπει να έχουν αναβαθμιστεί κατά μία κατηγορία ενεργειακής απόδοσης έως τις 31/12/2029 και κατά μία ακόμα έως τις 31/12/2032. Η διαδικασία αυτή θα συνεχιστεί σταδιακά τα επόμενα χρόνια, με κάθε επόμενη ενεργειακή κλάση να αντιπροσωπεύει το 15% του συνόλου του κτιριακού δυναμικού, με πρωτοβουλία και ευθύνη των κρατών-μελών, έτσι ώστε έως το 2050 όλα τα κτίρια θα είναι μηδενικών εκπομπών και πλήρως «απανθρακοποιημένα».

Προθεσμίες και μάλιστα πιο σύντομες ορίζονται και για άλλες κατηγορίες κτιρίων, όπως π.χ. τα δημόσια ακίνητα. Ειδικότερα, τα κτίρια που χρησιμοποιούν δημόσιοι φορείς, όπως επίσης και τα επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή κτίρια γραφείων, καταστήματα και αποθήκες, θα πρέπει επίσης να αναβαθμιστούν ενεργειακά κατά τουλάχιστον μία κατηγορία έως τις αρχές του 2027 και κατά δύο κατηγορίες έως τις αρχές του 2030. Αντίστοιχα, όλα τα νεόδμητα κτίρια θα πρέπει να είναι μηδενικής εκπομπής ρύπων έως το 2030, ή έως το 2027 αν η επιφάνειά τους είναι μεγαλύτερη των 2.000 τ.μ.

Το αν και ποιες κυρώσεις θα υπάρξουν για τα ακίνητα που δεν θα έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά μέχρι τις παραπάνω προθεσμίες θα αποφασιστεί σε μεταγενέστερο χρόνο. Είναι όμως σημαντικό ότι, έστω και την ύστατη στιγμή, αφαιρέθηκε άρθρο στην οδηγία που όριζε ότι όσα ακίνητα δεν πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις μετά το πέρας των σχετικών ημερομηνιών θα απαγορεύεται να αποτελούν αντικείμενο εμπορικής συναλλαγής, είτε αγοραπωλησίας είτε ενοικίασης.

Στελέχη της αγοράς ακινήτων υπολογίζουν ότι για να καλυφθούν οι απαιτήσεις αυτές θα χρειαστούν περίπου 15.000-20.000 ευρώ για κάθε ακίνητο επιφάνειας 100 τ.μ. Το ποσό αυτό καλύπτει δαπάνες εξωτερικής θερμομόνωσης ή αντικατάστασης κουφωμάτων. Οποιαδήποτε από τις εν λόγω παρεμβάσεις αρκεί για να αναβαθμίσει ένα ακίνητο κατά δύο κατηγορίες, ίσως και τρεις, ανάλογα με το μέγεθος της παρέμβασης.

Ενδεικτικά της ένδειας ενεργειακά αποδοτικών κτιρίων στη χώρα είναι τα στοιχεία που προέκυψαν από την τελευταία απογραφή που έγινε το 2011. Με βάση αυτά, 43% των κατοικούμενων κατοικιών της χώρας, ή 2,9 εκατ. ακίνητα, δεν διαθέτουν καμία απολύτως μόνωση, είτε πρόκειται για εξωτερική μόνωση είτε απλώς για διπλά τζάμια. Για παράδειγμα, διπλά τζάμια διαθέτει μόλις το 26%, δηλαδή 1.655.254 κατοικίες. Μόνωση εξωτερικών τοίχων έχει το 6,3% (401.785), ενώ μια πιο πλήρη θερμομόνωση που περιέχει και διπλά τζάμια και μόνωση των εξωτερικών τοίχων διαθέτει το 14,4% (918.601 κατοικίες). Αυτό σημαίνει ότι μεγάλο μέρος των κτιρίων είναι ιδιαίτερα ενεργοβόρα και ως εκ τούτου ευάλωτα σε συγκυρίες όπως η σημερινή, με την εκτόξευση του κόστους ενέργειας. Είναι χαρακτηριστικό ότι σχεδόν 2,4 εκατ. κτίρια επί συνόλου 4,1 εκατ. έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980, δηλαδή πριν από την υιοθέτηση του κανονισμού για τη θερμομόνωση των κτιρίων. Ετσι, 92,2% των κτιρίων, σε πανελλαδικό επίπεδο, που οικοδομήθηκαν από το 2006 και μετά έχουν μόνωση. Με βάση τα ενεργειακά πιστοποιητικά που έχουν εκδοθεί τα προηγούμενα χρόνια, πάνω από το 60% ανήκει στις δύο χαμηλότερες κατηγορίες ενεργειακής απόδοσης (Ζ και Η).

Το ζήτημα ασφαλώς που προκύπτει είναι πώς θα πραγματοποιηθεί η ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων αυτών τα επόμενα χρόνια, καθώς δεν είναι εφικτό όλοι οι ιδιοκτήτες να έχουν την οικονομική δυνατότητα να ανταποκριθούν στην υποχρέωση αυτή. Ακόμα και με τη σημαντική αύξηση των επιχορηγήσεων που θα δοθούν την προσεχή δεκαετία, με την αξιοποίηση και των κονδυλίων του Ταμείου Ανάκαμψης, εκτιμάται ότι τουλάχιστον 300.000 ακίνητα θα μείνουν εκτός νυμφώνος. Το πώς θα καλυφθεί το κενό αυτό αποτελεί μια δύσκολη «άσκηση», που θα πρέπει όμως να λυθεί με τον έναν ή τον άλλον τρόπο.

Υψηλότερη η αξία των «πράσινων» κτιρίων

Εφόσον προχωρήσει το σχέδιο για την ενεργειακή αναβάθμιση ενός τόσο σημαντικού ποσοστού του κτιριακού αποθέματος της χώρας, είναι προφανές ότι θα υπάρξουν επιπτώσεις και στη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και ασφαλώς και στις τιμές. Για παράδειγμα, όσο πλησιάζει η 1η Ιανουαρίου του 2030, όταν δηλαδή θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί ο πρώτος κύκλος των αναβαθμίσεων των κατοικιών που βρίσκονται σήμερα στη χαμηλότερη ενεργειακή κατηγορία, τόσο θα προκύπτουν πιέσεις στις αξίες τους.Οπως εξηγεί στην «Κ» ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, ο οποίος μάλιστα παρακολούθησε εκ του σύνεγγυς τις διεργασίες σε επίπεδο Ε.Ε. για την υπό ψήφιση κοινοτική οδηγία, «όσο πλησιάζουμε ημερολογιακά τις προθεσμίες που θα προκύψουν, θα υπάρξουν σίγουρα πιέσεις στις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων, που θα εξακολουθούν να μην έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά. Αυτό θα συμβεί επειδή οι νέοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συνυπολογίσουν και το κόστος της ενεργειακής αναβάθμισης, ώστε να συμμορφωθούν με τις νέες νόρμες».Από τη στιγμή πάντως που παρέλθουν οι σχετικές προθεσμίες και τα ακίνητα που εντάσσονται στις χαμηλότερες κατηγορίες προχωρήσουν τις διαδικασίες ενεργειακής τους αναβάθμισης, η ψαλίδα των τιμών με τα πιο «πράσινα» κτίρια θα μικρύνει σημαντικά. Σήμερα, το όφελος στην τιμή από μια εκτεταμένη ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι ιδιαίτερα υψηλό. Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι ένα διαμέρισμα που έχει αναβαθμιστεί ενεργειακά, καταγράφει μια υπεραξία της τάξεως του 5%-10% σε σχέση με ένα αντίστοιχο διαμέρισμα στην ίδια περιοχή και με ανάλογα χαρακτηριστικά, που όμως δεν έχει αναβαθμιστεί ενεργειακά.Σε κάθε περίπτωση πάντως, ο σημαντικός περιορισμός των πωλούμενων διαμερισμάτων χωρίς κάποιου είδους ενεργειακή αναβάθμιση θα ωφελήσει και τους ενοικιαστές, αλλά και τους νέους ιδιοκτήτες, ακριβώς λόγω της χαμηλότερης κατανάλωσης ενέργειας και του χαμηλότερου κόστους που θα απαιτείται για να θερμανθούν τον χειμώνα και να ψυχθούν το καλοκαίρι. Στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιοκτήτες εκείνοι που θα επενδύσουν στο ακίνητό τους σήμερα, θα έχουν την εύλογη απαίτηση να αποσβέσουν την επένδυσή τους σε μεταγενέστερο χρόνο, είτε μέσω μιας υψηλότερης τιμής πώλησης είτε μέσω ενός υψηλότερου ενοικίου.

Με δεδομένο ότι στο μέλλον ο διαχωρισμός των ακινήτων με βάση την ενεργειακή τους απόδοση θα είναι πιο σαφής και μετρήσιμος (θα εισαχθούν νέες κλίμακες και βαθμίδες κατηγοριοποίησης στο σύνολο της Ε.Ε.), εκτιμάται ότι θα είναι και πιο εύκολη η αποτύπωση της σχετικής υπεραξίας στις τιμές πώλησης ή ενοικίασης.

Τα νέα κριτήρια του προγράμματος «Εξοικονομώ» και τα ποσοστά επιδότησης 

Περίπου 50.000 ακίνητα αναμένεται να ενταχθούν στον τρέχοντα κύκλο του «Εξοικονομώ», καθώς η σχετική πλατφόρμα για τις αιτήσεις ξεκίνησε τη λειτουργία της πριν από λίγες ημέρες. Το νέο πρόγραμμα εμφανίζει σημαντικές διαφορές, όχι μόνο ως προς τον αριθμό των ακινήτων που θα επωφεληθούν, αλλά και ως προς τα επιμέρους χαρακτηριστικά του. Για παράδειγμα, για πρώτη φορά προβλέπονται 100 εκατ. για τα ευάλωτα νοικοκυριά, ενώ υπάρχει και ειδική προτεραιότητα για ακίνητα μονογονεϊκών οικογενειών, πολύτεκνων και νοικοκυριών με ΑΜΕΑ.
Επίσης, μια σημαντική διαφορά έναντι προηγούμενων κύκλων του προγράμματος, είναι ότι πλέον καταργείται η χρονική προτεραιότητα στην αξιολόγηση των αιτήσεων. Πλέον, σημαντικότερο κριτήριο (50% της βαθμολογίας) θα είναι η εκτιμώμενη ετήσια εξοικονόμηση ενέργειας, ενώ ακολουθεί το ατομικό ή το οικογενειακό εισόδημα (15%).

Για νοικοκυριά με ατομικά εισοδήματα έως 5.000 ευρώ και με οικογενειακά εισοδήματα έως 10.000 ευρώ, η επιδότηση ανέρχεται στο 75%. Για τα νοικοκυριά αυτά, παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης άτοκου δανείου με εγγύηση του Δημοσίου για το ποσοστό της ίδιας συμμετοχής. Αντίστοιχα, για νοικοκυριά με οικογενειακό εισόδημα 10.000-20.000 ευρώ, το ύψος της επιχορήγησης ανέρχεται σε 70%, εφόσον πρόκειται για ιδιοκατοικούμενο σπίτι. Η επιχορήγηση μειώνεται σε 55% για νοικοκυριά με οικογενειακό εισόδημα από 20.000 έως 30.000 ευρώ, ή ατομικό εισόδημα από 10.000 έως 20.000 ευρώ.

Το ύψος των επιδοτήσεων θα ανέλθει σε 632 εκατ., κεφάλαια που προέρχονται από το Ταμείο Ανάκαμψης. Μαζί με τη μόχλευση που θα προκύψει μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης υπολογίζεται ότι θα κινητοποιηθούν κεφάλαια της τάξεως του 1 δισ. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, στόχος του νέου προγράμματος είναι η επίτευξη εξοικονόμησης ενέργειας που θα ξεπερνάει το 30% για κάθε κατοικία. Οι κατοικίες που θα επιλεγούν για υπαγωγή στο πρόγραμμα πρέπει να υφίστανται νόμιμα, να μην έχουν κριθεί κατεδαφιστέες, να χρησιμοποιούνται ως κύριες κατοικίες και να έχουν καταταχθεί βάσει του Πρώτου Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (Α΄ Π.Ε.Α.) σε κατηγορία χαμηλότερη ή ίση της Γ΄.

Οσον αφορά το αντικείμενο των παρεμβάσεων, αυτές προκύπτουν βάσει των συστάσεων του ενεργειακού επιθεωρητή και αφορούν πέντε βασικές κατηγορίες: 1) Αντικατάσταση κουφωμάτων. 2) Τοποθέτηση-αναβάθμιση θερμομόνωσης. 3) Αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης-ψύξης. 4) Σύστημα ΖΝΧ (ζεστού νερού χρήσης) με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ). 5) Λοιπές παρεμβάσεις εξοικονόμησης (smart home, αναβάθμιση φωτισμού).

Επίσης, στο νέο πρόγραμμα προβλέπεται και πρόσθετη επιδότηση για την ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών που εκμισθώνονται. Συγκεκριμένα, τα ποσοστά επιδότησης των επενδύσεων σε κατοικίες, που είτε είναι μισθωμένες είτε έχουν παραχωρηθεί δωρεάν, κλιμακώνονται από 40% έως 65%, ανάλογα με το εισόδημα του ιδιοκτήτη. Στην αρχική εκδοχή του προγράμματος το ποσοστό της επιδότησης ήταν 40% για όλους, ανεξαρτήτως εισοδήματος.

Σε περίπτωση που υπάρχουν πολλοί συγκύριοι και η χρήση της κύριας κατοικίας γίνεται από κάποιον από αυτούς, δικαίωμα υποβολής αίτησης στο πρόγραμμα έχει μόνον ο συγκύριος που ιδιοκατοικεί και λαμβάνει το αντίστοιχο κλιμακωτό ποσοστό ανά εισοδηματική κατηγορία. Αντίστοιχα, σε περίπτωση όπου η χρήση κατοικίας γίνεται από τρίτο πρόσωπο – μη συγκύριο (δωρεάν παραχώρηση – ενοικίαση), δικαίωμα υποβολής αίτησης στο πρόγραμμα έχει οποιοσδήποτε εκ των επικαρπωτών – πλήρων κυρίων (όχι ο ψιλός κύριος) και λαμβάνει το αντίστοιχο κλιμακωτό ποσοστό ανά εισοδηματική κατηγορία. Για αιτήσεις πολυκατοικίας, όταν συμμετέχει το σύνολο των χιλιοστών της πολυκατοικίας, προβλέπεται πρόσθετη επιχορήγηση (bonus) +10% στο προβλεπόμενο ποσοστό επιχορήγησης του κάθε συμμετέχοντος διαμερίσματος. Το ποσοστό επιχορήγησης αφορά τον επιλέξιμο προϋπολογισμό παρεμβάσεων. Για το υπόλοιπο ποσοστό έως το 100% του επιλέξιμου προϋπολογισμού παρεμβάσεων υφίσταται η δυνατότητα χορήγησης δανείου με επιδότηση επιτοκίου, στη βάση σχετικού αιτήματος του ωφελουμένου. Αξίζει να σημειωθεί ότι η δαπάνη για το κόστος των δύο ενεργειακών επιθεωρήσεων, η δαπάνη του συμβούλου έργου, η δαπάνη για την κατάρτιση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου – Διηρημένης Ιδιοκτησίας, καθώς και τυχόν λοιπές δαπάνες μελετών, καλύπτονται εξ ολοκλήρου από το πρόγραμμα.

Πηγή: kathimerini.gr

 

Μοιραστείτε το... Facebooktwitterredditpinterestlinkedinby feather